Kiralık bir eve taşındığınızda çoğu insanın aklından geçen ilk düşünce şudur: “Şurayı biraz elden geçirsem ne güzel olur…” 😌 Duvarın rengi göze batıyordur, mutfak dolapları eskidir, banyo fayansları yılların yükünü taşır, prizler yetersizdir, kapılar gıcırdar. İnsan ister istemez evi biraz daha kendine ait hissettirmek ister. Ama iş kiralık eve gelince, tadilat sadece estetik bir mesele olmaktan çıkar; hukuk, sözleşme, mülkiyet hakkı ve kiracı–ev sahibi dengesi devreye girer. Yanlış yapılan bir tadilat, iyi niyetli bile olsa, depozitonun yanmasına, tahliye davasına ya da masrafların boşa gitmesine neden olabilir. 😬 Bu yazıda kiralık evlerde tadilat yapmanın nerede serbest, nerede sınırlı, nerede tamamen yasak olduğunu; kiracının hangi haklara sahip olduğunu; ev sahibinin hangi durumlarda söz söyleyebileceğini; “küçük onarım” ile “esaslı değişiklik” arasındaki farkı; ve en önemlisi hukuki risk almadan tadilat yapmanın yollarını tüm detaylarıyla anlatacağım.

🔑 Kiralık Ev = Senin Evin mi, Başkasının Malı mı?

Kiralık evlerde en çok yaşanan kafa karışıklığı tam olarak burada başlıyor. Kiracı, evi kullanma hakkına sahiptir; ev sahibi ise mülkiyet hakkına. Bu iki hak birbiriyle çatışmaz ama sınırları nettir. 🧠 Metaforla anlatalım: Kiralık ev, sana emanet edilmiş bir araba gibidir. İçinde rahatça yolculuk yapabilirsin, koltuğu ayarlayabilirsin, müziği açabilirsin. Ama motorunu söküp başka bir motor takamazsın. 🚗 Hukuk da tam olarak bu dengeyi korur. Kiracının yaşam konforunu gözetir ama mülk sahibinin rızası olmadan kalıcı değişiklik yapılmasına izin vermez.

⚖️ Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları Nerede Başlar, Nerede Biter?

Kiralık konut ilişkilerinde temel prensip şudur: Kiracı, evi sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, evi teslim aldığı hâle mümkün olduğunca yakın şekilde korumayı da kapsar. Ancak bu, kiracının hiçbir şey yapamayacağı anlamına gelmez.

🧾 Hukuki Çerçevenin Kısa Özeti

• Kiracı, olağan kullanım kapsamında küçük müdahaleler yapabilir
• Kalıcı ve yapısal değişiklikler için ev sahibinin açık izni gerekir
• İzin alınmadan yapılan esaslı tadilatlar, sözleşmeye aykırılık sayılabilir
• Ev sahibi, izinsiz tadilat nedeniyle eski hâle getirme talep edebilir

🔧 Küçük Onarım mı, Tadilat mı? Aradaki Fark Hayati

Hukukta her değişiklik “tadilat” değildir. Bu ayrımı net yapalım çünkü %80 ihtilaf buradan çıkar.

🟢 Küçük Onarım (Kiracının Serbest Olduğu Alan)

Küçük onarımlar, evin yapısına zarar vermeyen, geri alınabilir ve olağan kullanım kapsamında kabul edilen müdahalelerdir. Örnekler:

• Duvarı açık renge boyamak 🎨
• Perde, avize, raf montajı (duvarı delmeden veya sınırlı delmeyle)
• Priz kapağı değiştirmek
• Kapı kolu, musluk contası, sifon mekanizması gibi parçaları yenilemek
• Askılık, tablo asmak

Bu işlemler genellikle izin gerektirmez, ancak sözleşmede aksi yazıyorsa dikkat edilmelidir.

🔴 Esaslı Tadilat (İzin Gerektiren Alan)

Esaslı tadilat, evin yapısını, değerini veya kullanım amacını etkileyen müdahalelerdir. Örnekler:

• Duvar yıkmak veya örmek 🧱
• Fayans kırmak, banyo veya mutfağı yenilemek
• Parke söküp farklı kaplama yapmak
• Kombi, tesisat, elektrik altyapısını değiştirmek
• Balkon kapatmak, pencere değiştirmek

Bu tür işlemler ev sahibinin yazılı izni olmadan yapılamaz.

📊 Hangi İş Serbest, Hangisi Riskli?

İşlem Türü	Kiracı Yapabilir mi?	İzin Gerekir mi?	Risk Düzeyi
Duvar boyama (açık renk)	✅	❌	Düşük
Askı / tablo asma	✅	❌	Düşük
Parke değişimi	❌	✅	Yüksek
Banyo tadilatı	❌	✅	Çok yüksek
Elektrik tesisatı	❌	✅	Çok yüksek
Mutfak dolabı değişimi	❌	✅	Yüksek
Priz kapağı değiştirme	✅	❌	Düşük
Kapı sökme	❌	✅	Yüksek

✍️ İzin Almak Neden Sözlü Değil, Yazılı Olmalı?

Burada çok kritik bir noktaya geliyoruz. “Ev sahibiyle konuştuk, olur dedi” cümlesi hukuken hiçbir şey ifade etmez. 📌 Altın kural: Ev sahibinden alınan izin yazılı değilse, yok hükmündedir. Bu yazılı izin:

• WhatsApp mesajı
• E-posta
• Sözleşmeye ek protokol şeklinde olabilir.

Ama “yaptım oldu” yaklaşımı, kiracıyı ciddi risk altına sokar. 🧠 Anekdot: Bir kiracı, ev sahibinin sözlü izniyle mutfağı baştan sona yeniledi. Ev sahibi evi sattı. Yeni malik, “izinsiz tadilat” gerekçesiyle eski hâline getirilmesini istedi. Tüm masraf boşa gitti.

💸 Tadilat Masrafını Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Bu soru en çok yanlış bilinen konulardan biri. Cevap tadilatın türüne göre değişir.

🟢 Zorunlu ve Kullanımı Engelleyen Arızalar

• Su tesisatı patlağı
• Kombi arızası
• Elektrik altyapısı sorunları

👉 Ev sahibinin sorumluluğundadır.

🟡 Kiracının İsteğine Bağlı Tadilatlar

• Estetik değişiklikler
• Konfor artırıcı düzenlemeler

👉 Kiracı öder. 👉 Ev sahibi masrafları geri ödemek zorunda değildir.

🔴 Değer Artırıcı Esaslı Tadilatlar

• Mutfak yenileme
• Banyo modernizasyonu

👉 Ancak önceden yazılı anlaşma varsa, masraflar kira bedelinden düşülebilir veya çıkışta talep edilebilir.

🧾 Depozito Meselesi: En Çok Kavga Burada Çıkar

Depozito, kiracının evi aldığı hâle uygun şekilde teslim etmesini güvence altına alır. Ev sahibi, izinsiz yapılan tadilatları “zarar” olarak değerlendirip depozitodan kesinti yapabilir. Ama kiracı:

• İzinli tadilat yaptıysa
• Evi daha iyi durumda teslim ediyorsa

➡️ depozitonun tamamını isteme hakkına sahiptir. 📌 Not: “Evi güzelleştirdim” argümanı tek başına hukuki koruma sağlamaz.

🧠 Kişisel Deneyim: İyi Niyet Yetmez

Bir danışanım, kiraladığı evde kendi parasıyla banyoyu yeniledi. Ev sahibi başlangıçta çok memnundu. Ancak kira artışı döneminde anlaşmazlık çıktı ve ev sahibi tahliye davası açtı. Mahkeme, tadilatın izinli ama bedelsiz yapıldığını kabul etti. Sonuç: Kiracı, hem masraf yaptı hem de evi terk etti. 📌 Ders: Tadilat yapmadan önce “çıkış senaryosunu” mutlaka düşün.

🧭 Kiralık Evde Tadilat Karar Süreci

[ Değişiklik İsteği ]
          ↓
[ Küçük Onarım mı? ]
     ↓          ↓
   Evet        Hayır
     ↓          ↓
[ Serbest ]   [ Yazılı İzin Al ]
                  ↓
           [ Sözleşmeye Ekle ]
                  ↓
           [ Tadilatı Yap ]

Bu akıştan sapmak, risk demektir.

💬 İnsanlar Bunları da Sordu

Kiralık evde duvar boyamak yasak mı? Hayır, genelde serbesttir ama koyu ve sıra dışı renkler risklidir. Ev sahibinden izin almadan parke değiştirirsem ne olur? Eski hâline getirmen istenebilir ve masraflar sana ait olur. Tadilat masrafını kiradan düşebilir miyim? Sadece yazılı anlaşma varsa. Ev sahibi tadilatı kabul etmezse ne yapabilirim? Ya yapmazsın ya da taşınmayı düşünürsün. Kiracı yaptığı tadilat için tazminat isteyebilir mi? Çoğu durumda hayır.

❓ Sık Sorulan Sorular

1. Kiralık evde tadilat yapmak tamamen yasak mı? Hayır, ama sınırları vardır. 2. Ev sahibi her şeye hayır diyebilir mi? Evet, mülkiyet hakkı gereği. 3. Tadilat sonrası evi eski hâline getirmek zorunda mıyım? İzinsiz yapıldıysa evet. 4. Küçük onarım nedir? Geri alınabilir, yapıya zarar vermeyen müdahaleler. 5. Sözleşmede tadilat yasağı varsa ne olur? Yasağa uymak zorundasın. 6. Balkon kapatma yapılabilir mi? Hayır, bu esaslı değişikliktir. 7. Ev sahibi masrafı ödemeyi reddederse? Yazılı anlaşma yoksa haklıdır. 8. Tadilat tahliye sebebi olabilir mi? Evet, izinsiz ve ciddi ise. 9. Kiracı yaptığı tadilatı söküp götürebilir mi? Zarar vermeden mümkünse evet. 10. En güvenli yol nedir? Yazılı izin + ek protokol.

🎯 Kiralık Evde Tadilat, İnce Bir Hukuk Çizgisidir

Kiralık evlerde tadilat yapmak mümkündür ama bilinçli yapılmazsa pahalı bir hataya dönüşebilir. İyi niyet, estetik zevk veya “evi güzelleştirme” arzusu, hukuki sınırları ortadan kaldırmaz. Unutma:

Kiralık ev senin yaşam alanındır ama başkasının malıdır. Bu dengeyi koruyan kiracı, her zaman kazanır. ⚖️🏠